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自考“高级财务会计”讲义（14）

（二）完工百分比法

虽然采用完工百分比法确认收入的使用条件除因所开发项目尚未完工而与完全应计法不同外，其余的前提条件与完全应计法基本相同。

在完工百分比法中销售收入是随着工程项目的完工进度逐期确认。而在利息收入的确认上则与完全应计法相同。

对于某一项工程的完工程度，通常是以已发生成本占预计总成本的比例来估定的。

（三）分期收款法

房地产商品销售收入的确认与一般商品的分期收款销售有关的账务处理相同，但在确定房地产销售利润时还应考虑应收账款的计价、开发成本的预计等问题。

1、应收账款的计价：由于分期收款法下的应收账款收款期较长，应以本金和利息之和计算应收账款。

2、开发成本的预计：分期收款法在利润计算上是将总收入和总成本之差（毛利）递延。

三、房地产开发产品销售核算的科目设置

包括经营收入、其他业务收入、经营成本、经营税金及附加、其他业务支出。

“经营收入”科目，按照“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等设置明细分类账。

“经营成本”科目，按照“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建工程结算成本”、“出租产品经营成本”等设置明细分类账。

“其他业务收入”科目，包括商品房屋售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入（如起重机出租，而不是房屋出租）。

四、房地产开发产品销售的账务处理

第四节房地产出租的核算

一、房地产出租业务概述

二、房地产出租业务核算的科目设置和账务处理

（一）房地产出租业务核算的科目设置

对于出租的开发产品，应设置“出租开发产品”科目核算。下面分别设置“出租产品”（出租产品原价）和“出租产品摊销”（摊销产品价格）两个二级科目。

（二）房地产出租业务的账务处理

1、出租开发产品的账务处理

2、出租开发产品摊销的计算和账务处理

对于出租开发产品经营业务中的按月摊销，应借记“经营成本”账户，贷记“出租开发产品——出租产品摊销”账户。

3、出租开发产品修理的账务处理

出租开发的土地和房屋在租赁期间发生的修理费用，应列为企业的经营成本。

企业为了出租所开发的土地和房屋，对所出租产品进行装饰及增添相关设施而发生的装饰工程支出，应先通过“开发成本”账户对所发生的费用进行归集。

房地产开发企业改变出租开发产品用途，作为商品房销售所发生的修理费用，则应列为销售费用，不得作为经营成本进行列支。

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