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自考“高级财务会计”讲义（13）

（三）房地产开发成本的归集及其核算的科目设置

1、房屋开发建设成本的归集及科目设置。

（1）房屋开发建造成本的归集：房屋开发建造成本应当按房地产开发类别归集核算。

（2）房屋开发建造成本核算的科目设置：设置“开发成本”科目，属于成本费用类科目。借方记录企业开发过程中发生的成本费用；贷方记录开发产品完工后结转的开发产品数额；借方余额是未完工的开发产品的成本费用数额。对于房屋开发建造，要设置“房屋开发”二级分类账，进行明细分类核算。

2、土地开发成本的归集及科目设置

（1）土地开发成本的归集

（2）土地开发成本核算的科目设置：土地开发有两种不同的用途，一种是为了作开发后土地销售（即有偿转让），另一种是为了兴建商品房、出租房儿开发的工程用土地。

（四）房地产开发成本核算的帐务处理

1、房地产开发成本核算的一般帐务处理（2005年考过简答）

（1）将属于直接费用的土地征用及补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，直接计入“开发成本”账户及相应的成本核算成本项目中；

（2）将日常应由开发产品成本负担的间接费用，计入“开发间接费用”账户进行归集；

（3）期末，按一定的分配标准将开发间接费用在开发产品之间进行分配，计入到相关的开发产品的“开发成本”账户中；

（4）计算并结转完工开发工程成本，即将完工的开发工程成本由“开发成本”账户转记“开发产品”账户中。

2、土地开发成本核算的账务处理

3、房屋开发成本核算的账务处理

四、房地产开发期间费用的核算

（一）房地产开发期间费用核算的科目设置

销售费用包括产品销售之前的改造修复费、产品看护费、水电费、采暖费，为房地产开发产品销售而发生的广告宣传费、展览费以及专设销售机构的人员工资、福利费、业务费等。

企业内部独立核算单位为开发产品而发生的直接参与项目开发的组织管理人员、设施等发生的各项间接费用，不作为期间费用，不在上述科目进行核算，而是在所设置的“开发间接费用”科目中核算。

（二）房地产开发期间费用核算的账务处理

第三节房地产开发产品销售的核算

一、房地产销售收入确认的一般原则

长期工程（包括劳务）合同，一般都应当根据完成进度法或者完成合同法合理确认营业收入。

在确认房地产销售收入时，一项交易完成的实质比形式更加重要。

确认房地产收入应该考虑两个重要因素：一是要根据客户的资信程度，并以定金与售价的百分比作为参考，评价其在房地产上首次或继续投资的情况；二是要评价房地产企业对已售出的房产和地产的权利和义务关系的履约程度。

企业相应采用的会计方法称为完全应计法（又称销售法），有分期收款法、成本回收法、保证金（负债）法和推定收入法。

二、房地产销售收入确认的方法

（一）完全应计法

完全应计法也称销售法，是指在房地产开发产品的所有权已经转移并满足以下条件收到款项时，即确认为销售收入的方法。

采用完全应计法的适用条件应该是：

1、试用期满。

2、付款可靠。

3、应收账款收回的把握性强。

4、卖方应尽义务大部分完成。

由于房地产销售中的收款周期一般很长，因此，完全应计法下房地产销售的应收账款应以净现值表示。

应收账款的净现值等于房地产商品的现行市场价格。

在房地产销售业务中，应收账款实际上是由两部分组成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全应计法就是在销售时确认房地产的销售收入，而在收款期内确认利息收入的一种会计处理方法。

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