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自考“高级财务会计”讲义（12）

第五章房地产会计

第一节房地产会计概述

一、房地产业概述

（一）房地产业的内容及分类

房地产是房产和地产的总称。

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。

房地产业是从事房屋和土地开发经营的独立行业。一般包括征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设。（2002年考过选择）

房地产经营一般包括土地使用权的转让、抵押，以及住宅的买卖、租赁等经营活动。

（二）房地产业的营运：包括两个过程，即生产过程和流通过程。

（三）反帝产业的特点

1、房地产开发产品的单件性。

2、房地产物质形态的不可移动性。

3、房地产业是城市型的产业。

4、房地产商品生产的周期长。

5、房地产商品的开发大都需要举债经营。

6、房地产市场与多种行业经济联系紧密。

房地产开发经营企业在生产经营活动中的上述特点，决定了房地产开发企业在资金筹措（负债）、工程价款的结算方式（分期）、成本核算以及生产经营等方面，有着不同于其他行业的特点。

二、房地产会计的账务处理原则

（一）开发产品成本采用制造成本法核算

（二）营业收入要根据不同的经营方式进行确认

1、对房地产开发企业开发的土地及商品房，在所有权移交后将结算帐单提交给买方并得到认可时，即确认为营业收入的实现。

2、代建房屋及代理其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算帐单经委托单位验证后，即确认为营业收入的实现。

3、出租房屋时，出租方与承租方签订合同、协议后，承租方根据合同规定，在付租日期交纳了租金后，出租方即确认为营业收入的实现。

4、以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现。

（三）土地使用权要根据不同的开发目的进行不同的帐务处理

一是企业为建设自用的办公用房、职工宿舍而获得的土地使用权，对此，列为企业的无形资产进行核算；二是企业在从事开发项目的开发经营活动中获得的土地使用权，由于其随同开发产品在销售时转让，故此类土地使用权应该计入受益开发产品的成本。

（四）出租房产作为企业库存核算

（五）建房贷款利息作为资本性支出

第二节房地产开发成本费用的核算

一、房地产开发的一般业务程序

一般要经过计划、规划设计、征地拆迁、七通一平、施工、验收、销售与售后服务等环节。

房地产开发大体分为四个阶段，即投资决策分析阶段、项目前期工作阶段、前期建设阶段、房屋租售阶段。

投资决策分析阶段是房地产开发的重要阶段，也是项目开发成败的关键。

二、房地产开发成本费用核算对象的确定

三、房地产开发成本的核算

（一）房地产开发成本核算的内容

为了满足开发成本核算的需要，可对开发产品按用途分为以下四类二级明细核算：

1、土地（建设场地）开发项目成本费用支出。

2、房屋建设项目成本费用支出。

3、配套设施工程项目成本费用支出，指开发建设城市规划中的大型配套设施发生的各项费用支出。

4、代建工程项目成本费用支出。

可进一步将工程中各项费用归为以下六个成本项目设专项进行明细核算：

1、土地征用及拆迁补偿费。

2、前期工程费。

3、基础设施费。

4、建筑安装工程费。

5、配套设施费。

6、开发间接费。

（二）房地产开发成本核算的方法

我国房地产开发企业的开发成本核算采用的是制造成本法。

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