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自考“资产评估”笔记（29）

第五节建筑物评估的残余估价法

一、建筑物残余估价法原理

是指建筑物与其地基合并计算收益，在用收益还原法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率（即年金化率）还原，便可得到建筑物的收益价格。在计算属于土地的纯收益时，一般是以市场法或成本逼近法等求得土地价格后乘上土地的还原利率便可得到。

二、建筑物残余估价法从评估原理的角度属于收益还原法的一种。

三、适用对象

1.适用于其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况。

例如，当建筑物的使用用途、使用强度与土地的最佳使用不尽一致的时候，需判断因建筑物的存在而导致土地市值的减值幅度（或称其为建筑物的功能性贬值），用其他方法很难作出准确判断。此时运用建筑物残余估价法可以给出一个比较合理的说明。

2.要求被评估对象可以获得正常收益，即只有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法，

3.运用建筑物残余估价法还要求建筑物的用途、使用强度以及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离，甚至是冲突的出现。

例如，建筑物已濒临倒塌，建筑物容积率过低、租金收入或收益极低，以致于当时房地合一的租金收入难以满足土地对其纯收益的要求时，采用建筑物残余法正确估价建筑物市值也将是比较困难的。

四、建筑物残余估价法用数学式。

所谓还原率就是资产的收益率。

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