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自考“资产评估”讲义（15）

（二）成本法评估的步骤

1、估算土地取得费。

（1）征用集体土地。包括土地补偿费、附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金、安置补助费等。

（2）购买和征用城市旧有土地。

2、估算土地开发费。

（1）基础设施配套费。“三通一平”即通路、通水、通电，土地平整：“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整。（正常应按“七通一平”计算）

（2）公共事业建设配套费。

（3）小区开发配套费。

3、估算税费。

主要包括耕地占用税、土地管理和土地增值税等。

耕地占用税包含在土地取得费中，土地增值税在集体土地征为国有土地时不考虑。

4、估算利息。

计息期按土地开发期限的一半计算。

5、估算利润。

利润是投资开发商投资的回报，利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，并通过合理的利润率计算。

6、估算土地增值收益。

（1）土地增值收益＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率。

（2）按补交出让金的40％计算。

（3）直接采用土地使用权出让金标准。

7、估算土地使用权评估值。

（三）成本法案例

1、估算土地取得费。

2、估算土地开发费。

3、估算税费。

（1）耕地占用税。

（2）造地费。

4、估算利息。

5、估算利润。

税费并入取得费计算。

6、估算土地增值收益。

7、估算土地价格。

（1）无限年期土地使用价格：

土地使用权价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益

（2）法定最高出让年期地价为：

四、假设开发法

（一）假设开发法及其适用条件

假设开发法，亦称剩余法。

地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用

楼价即土地开发建设后的转让价。

建筑费为土地开发的具体产品的消耗成本，可根据评估时同类建筑物工程预决算及相关数据求得。

专业费用是指测量、设计等专业技术费用。

专业费＝建筑费×i（i为一定的百分率）

利息＝（地价＋建筑费＋专业费）×r（r为利息率）

利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×P'（P'为正常利润率）

税费＝地价×t（t为税率）

租售费用通常可以根据经验预测确定。

地价＝楼价－建筑费－建筑费×i－［建筑费×（1＋i）＋地价］×r－［建筑费×（1＋i）＋地价］×P'－地价×t－租售费用

（二）假设开发法的步骤

1、调查待评估土地的基本情况。

2、选择最佳开发方式。

3、估计设计期。

4、预测土地开发价值（楼价）。

5、估测开发建设总成本，即建筑费。

6、租售费用、税金的估测。

7、计算地价。

（三）假设开发法的案例

1、待估土地概况。

2、估价过程。

（1）估价方法采用假设开发法。

（2）最佳开发设计。

（3）预计建设期。

（4）估计开发费用。

（5）预计售楼价。

（6）求取地价。

第五节建筑物评估的特点

一、建筑物及其分类

建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和建筑物两大类。

房屋建筑无基本组成有基础、主体承重结构和屋顶及围护结构。

（一）按建筑物承重结构分类

1、钢结构。

2、钢筋混凝土结构。

3、混合结构。

（1）砖混结构。

（2）砖木结构。

4、其他结构。

（二）按建筑物使用功能分类

1、工业用建筑物。

2、民用建筑。

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