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07年自考“资产评估”串讲（8）

第四节土地使用权评估的方法

一、市场法

（一）市场法及其适用条件

（二）市场法应用的步骤与过程

二、收益法

（一）收益法的应用形式

（二）土地收益额及其估算

（三）土地还原利率及其估算

（四）土地收益年限及其估算

三、成本法

（一）成本法及其适用范围

（二）成本法评估的步骤

四、假设开发法

（一）假设开发法（原理）及其适用条件

（二）假设开发法评估的步骤

第五节建筑物评估的特点

一、建筑物及其分类

（一）按建筑物承重结构分类

（二）按建筑物使用功能分类

二、建筑物评估的特性

（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点

（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约

（三）建筑物功能、用途及评估方法

三、建筑物评估时需考虑的因素

1.物理因素

2.环境优劣的影响

3.经济地理因素

4.新旧程度

5.用途

6.产权

7.政策因素

8.供需状况

9.其他因素

四、建筑物评估的原则

（一）替代原则

（二）最有效使用原则

（三）供需原则

（四）房地合一原则

第六节建筑物评估的方法

一、成本法

（一）建筑物成本的构成

1.建筑安装工程费

2.前期费用

3.其他费用

4.间接费用

5.合理利润

6.资金成本

7.税金

（二）建筑物重置成本的估算方法

1.预决算调整法

2.重编预算法

按建筑物的情况重新编置预算计算建筑物的价格。

3.价格指数调整法

在具有历史成本资料条件下，按照价格指数来调整它的价值，也可得到它的重置成本。

（三）建筑物实体性贬值率及成新率的估算

1.使用年限法

2.打分法

一般分为结构部分、装修部分、设备部分

（四）建筑物功能性贬值的估算

（五）建筑物经济性贬值的估算

二、市场法

（一）市场法的原理及其适用范围

（二）建筑物评估中市场法应用

1.交易实例比较法（直接法）

2.基准价格对照法（间接法）

（三）应用市场法评估建筑特的程序

1.资料收集

2.选择作比较的交易实例

3.交易行为的补正

4.交易日期的修正

5.区域因素的修正

三、残余估价法

也称剩余法，房地产的价值-土地价值=房屋建筑物的价值

本章土地（讲的是土地使用权）和房屋建筑物（讲的是房屋所有权），它们之间价格的关系，二者密不可分，在评估时一般情况下最好把房地合二为一。需要掌握土地的特性、房屋建筑的特性、土地使用权的特性与房屋建筑权的特性；以及土地使用权的分类方法和房屋建筑物的分类。特别是它们的评估方法、评估参数选取的问题，希望对这个原理能充分应用资产评估的基本方法对房屋建筑物和土地使用权进行估算，这样才能充分把握土地使用权和房屋建筑物以及房地产评估的基本思路以及基本理论。

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