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自考“资产评估”笔记（33）

五、影响地产价格的因素

（一）一般因素

1.行政因素。

影响地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

2.社会因素。

社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。

3.经济因素。

（1）经济发展状况。

当国民经济处于良性循环或以较快速度增长时，通常会对土地的总需求不断扩大，致使土地价格上涨。

（2）居民收入和消费水平。

随着居民收入的增加，人们在解决温饱问题之后，对消费水平会有新的要求。表现在住宅上则是对房屋的质量、面积的要求会更高。

（3）物价变动。

物价变动对房地产市场的影响呈正相关，即：物价上涨率越高，房地产价格也越高，二者成轮番上涨趋势。

（4）储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。

4.其他一般因素。

如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

（二）区域因素

1.区域因素主要包括位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。

2.影响商业用地土地价格的区域因素。

（1）商业繁华程度。

主要指商业区等级、商业服务业店铺总数（包括数目和经营面积）。

（2）交通便捷度。

（3）环境优劣度。

反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一是人文环境；二是自然环境，

（4）规划限制。

主要指城市规划对商业区土地利用提出的具体要求，包括土地的具体用途，建筑物的高度、密度、容积率，道路宽度等。此外，交通管理等限制也会对商业区土地价格产生制约作用。

（5）其他因素。

3.影响住宅用地价格的区域因素。

（1）位置。

（2）交通便捷度。

（3）基础设施保证度。

基础设施主要指直接用于为居住服务的供电、供气、供水、供暖等设施，保证度则是用来衡量这些设施配置情况及运行状况的指标。在我国，许多城市特别应着重考虑供水、供电、供热的保证程度。

（4）公用设施完备度。

主要指为住宅区域服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所、公园、储蓄所、游乐场所的配置状况。

（5）环境质量度。

一是人文环境，包括住宅区内居民的就业结构、受教育水平等；

二是自然环境，包括水污染、大气污染及噪音污染的状况。

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