自考“资产评估”笔记(33)
五、影响地产价格的因素
(一)一般因素
1.行政因素。
影响地产评估的主要行政因素有:土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
2.社会因素。
社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。
3.经济因素。
(1)经济发展状况。
当国民经济处于良性循环或以较快速度增长时,通常会对土地的总需求不断扩大,致使土地价格上涨。
(2)居民收入和消费水平。
随着居民收入的增加,人们在解决温饱问题之后,对消费水平会有新的要求。表现在住宅上则是对房屋的质量、面积的要求会更高。
(3)物价变动。
物价变动对房地产市场的影响呈正相关,即:物价上涨率越高,房地产价格也越高,二者成轮番上涨趋势。
(4)储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。
4.其他一般因素。
如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。
(二)区域因素
1.区域因素主要包括位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。
2.影响商业用地土地价格的区域因素。
(1)商业繁华程度。
主要指商业区等级、商业服务业店铺总数(包括数目和经营面积)。
(2)交通便捷度。
(3)环境优劣度。
反映商业用地的环境质量主要有两个指标,一是人文环境;二是自然环境,
(4)规划限制。
主要指城市规划对商业区土地利用提出的具体要求,包括土地的具体用途,建筑物的高度、密度、容积率,道路宽度等。此外,交通管理等限制也会对商业区土地价格产生制约作用。
(5)其他因素。
3.影响住宅用地价格的区域因素。
(1)位置。
(2)交通便捷度。
(3)基础设施保证度。
基础设施主要指直接用于为居住服务的供电、供气、供水、供暖等设施,保证度则是用来衡量这些设施配置情况及运行状况的指标。在我国,许多城市特别应着重考虑供水、供电、供热的保证程度。
(4)公用设施完备度。
主要指为住宅区域服务的公用设施完善程度,包括学校、幼儿园、医院、邮电所、公园、储蓄所、游乐场所的配置状况。
(5)环境质量度。
一是人文环境,包括住宅区内居民的就业结构、受教育水平等;
二是自然环境,包括水污染、大气污染及噪音污染的状况。
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