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自考“资产评估”讲义（18）

（二）建筑物评估中市场法应用

1、交易实例比较法（直接法）。

2、基准价格对照法（间接法）。

（三）应用市场法评估建筑物的程序

1、资料收集。

（1）收集途径。

（2）收集资料的内容。

（3）验证资料的准确性。

2、选择作比较的交易实例。（2005年考过简答）

（1）与待估建筑物的评估目的是一致的。

（2）是正常交易或可补正成正常交易。

（3）评估日期最接近，或可做期日修正的。

（4）与待估的房地产同属一个地区或对房地产供求情况影响相同的邻近地区，在环境条件上有类似性。

（5）有相同的用途，至少应在大类用途（办公楼、零售店面、住宅、旅馆、工厂、仓库等）上相同，如能小类用途相同则更好。

（6）结构类型应相同，至少应在大类结构（钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构、钢结构等）上相同，如能小类相同则更好。

3、交易行为的补正。

（1）政府为了对某种产业进行鼓励、扶植或控制，在政策上给予某些优惠或限制，甚至对一些房地产交易进行干预或管制。

（2）有特别利害关系的人或业主之间的交易。

（3）交易时有特别的动机。

（4）买方或卖方的无知，不了解行情。

（5）购买相邻房地产。

（6）招标、拍卖时一般购买者不能参加，通常价格偏低。

（7）特殊的交易条件。

（8）优惠的融资条件。

（9）其他特殊情况。

4、交易日起的修正。

一般认为，交易实例的交易日期相差5年以上的不易采取。

交易日期修正的方法，一般是用变动率（如采用地价指数或地产价格指数等）将交易实例当时的交易价格修正为评估期日的价格。

5、区域因素的修正。

在分析区域因素的影响时，对不同类型房地产的侧重点是不同的。

地段是决定商业房地产价格的根本因素。

区域因素修正的确定可用不同的方法：

（1）双百分制比较法。

（2）十等分因素比较法。是前一方法的简化。

（3）环境成熟度修正法。

6、个别因素的修正。

土地的个别因素包括：⑴微观位置；⑵面积；⑶正面宽度；⑷深度；⑸形状；⑹地势；⑺地质；⑻土地使用年限。

房屋的个别因素包括：⑴面积、构造、材料；⑵房屋的成新率；⑶房屋的装修、设备标准；⑷房屋的朝向；⑸施工质量；⑹行政立法上的限制。

7、市场法公式。

（四）市场法案例分析

1、建筑物概况。

2、评估基准日。

3、评估过程。

（1）选择具有可比性的交易案例。

（2）进行交易情况修正。

（3）进行交易日期修正。

（4）进行区域因素修正。

（5）进行个别因素修正。

（6）评估价的计算。

三、残余估价法（2001年考过选择、2004年考过计算）

建筑物残余估价法，是指建筑物与其基地合并计算收益，再用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。

建筑物残余估价法从评估原理的角度属于收益法的一种。

此法的运用要求被评估对象可以获得正常收益（客观收益）。

公式包含三个假设前提：⑴纯收益每年不变；⑵还原利率固定；⑶收益为无限年期。

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